При оценке недвижимости износ здания определяется

Определение износа объекта недвижимости

Рис. 3.4. Периоды жизни здания и характеризующие их показатели Физический износ — постепенная утрата изначально заложенных при строительстве технико-эксплуатационных качеств объекта под воздействием природно-климатических факторов, а также жизнедеятельности человека. Методы расчета физического зданий следующие: · нормативный (для жилых зданий); Нормативный метод расчета физического предполагает использование различных нормативных инструкций межотраслевого или ведомственного уровня.

В указанных правилах даны характеристика физического износа различных конструктивных элементов зданий и их оценка.

Определение износа при оценке недвижимости

Ориентировочная оценка физического зданий Состояние несменяемых конструкций здания Состояние внутренних конструктивных элементов Повреждений и деформаций нет. Нет также следов устранения дефектов Полы и потолки ровные, горизонтальные, трещины в покрытиях и отделке отсутствуют Повреждений и дефектов, в том числе и искривлений, нет.

Имеются местами следы различных ремонтов, в том числе небольших трещин в простенках и перемычках Полы и потолки ровные, на потолках возможны волосяные трещины.

На ступенях лестниц небольшое число повреждений.

ф =

, где Fф — физический здания, (%); Fi — физический i -гo конструктивного элемента (%); Li — коэффициент, соответствующий доле восстановительной стоимости i -гo конструктивного элемента в общей восстановительной стоимости здания; n — количество конструктивных элементов в здании.

Описанная методика применяется исключительно в отечественной практике.

Учет износа при оценке недвижимого имущества на основе затратного подхода

С физическим связано постепенное уменьшение стоимости зданий и сооружений вследствие их старения и разрушения в результате эксплуатации, физического и химического воздействия, перегрузок, ненадлежащего хранения и т.д.

Под экономическим (внешним) понимается потеря объектом недвижимости стоимости в результате действия внешних по отношению к нему факторов (окружающей природной и социальной среды, прилегающих объектов).

Для оценки совокупного в зависимости от наличия достоверной информации могут применяться следующие методы:

1) метод экономического возраста (метод срока жизни);

2) метод разбивки по компонентам износа.

Срок физической жизни — это срок, в течение которого объект недвижимости реально существует и его можно использовать по назначению.

Срок экономической жизни — это срок, в течение которого объект недвижимости приносит прибыль (доход). Конец экономической жизни наступает тогда, когда объект недвижимости перестает приносить доход.

В соответствии с методом разбивки по компонентам износа выделяются и отдельно оцениваются следующие составляющие совокупного износа:

— устранимый физический износ, т.е.

физический износ, устранение которого экономически оправдано — затраты на устранение которого не превышают денежной величины, добавляемой к стоимости объекта в результате этого устранения;

— неустранимый физический износ — износ, затраты на устранение которого в результате превышают соответствующее увеличение стоимости объекта (образно говоря, овчинка выделки не стоит);

— устранимый моральный (функциональный) износ;

— неустранимый моральный (функциональный) износ;

— экономический (внешний) износ (устаревание) — по определению является практически неустранимым, единственный способ его устранения -изменение внешнего окружения, что в большинстве случаев представляется неразрешимой задачей.

Теоретический аспект оценки износа объекта недвижимости

Величина физического износа для оцениваемых зданий определялась модифицированным методом срока жизни. Данный метод основан на определении совокупного путем вычисления двух его составляющих: устранимого и неустранимого физического износа.

где ТС определялся согласно сроку жизни жилых зданий в зависимости от группы капитальности, указанному в «Конспекте лекций по основным принципам оценки технического состояния зданий и сооружений Ю.

В. Бейлезона. Хронологический возраст (ХВ) — период времени, прошедший со ввода объекта в эксплуатацию до даты проведения оценки. Экономическая жизнь (ЭЖ) определяется временем эксплуатации, в течение которого объект приносит доход.