Оглавление:
Принципы оценки недвижимости
Принципы оценки объектов недвижимости могут быть объединены в следующие четыре группы:
Принципы, основанные на представлениях пользователя;
, связанные с объектами недвижимости (земля, здания и сооружения);
Принципы, связанные с рыночной средой;
Принципы наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости.
Все принципы оценки недвижимости увязаны между собой и, оценивая объект, необходимо учитывать все из них с целью получения более достоверной оценки величины недвижимого имущества.
Принципы, основанные на представлениях пользователя. Этот принцип включает в себя три позиции полезность, замещение и ожидание.
Принцип полезности, расширенный до принципа общественной полезности, позволяет устанавливать минимальную границу ценности земель населенного пункта, ниже которой может начаться разрушение инфраструктур и упадок городских территорий.
При сравнительном (рыночном) подходе принцип замещения формулируется следующим образом: если на рынке имеется несколько аналогичных объектов недвижимости с одинаковой полезностью, то спросом будет пользоваться тот объект, стоимость которого самая низкая.
При доходном подходе данный принцип гласит: стоимость объекта недвижимости имеет тенденцию устанавливаться на уровне капиталовложения, необходимого для приобретения сопоставимого, замещающего объекта, который приносит аналогичную прибыль.
Принципы, связанные с объектами недвижимости. Выделяют следующие позиции: остаточной продуктивности, принцип вклада, увеличения и уменьшения и дохода, оптимальных величин, оптимального разделения имущественных прав.
Составляющие производства и источники их покрытия
2я группа: принципы, связанные с землей, зданиями и сооружений;
3я группа: принципы, обусловленные действием рыночной среды;
4я группа: принцип лучшего и наиболее эффективного использования.
Минус: стоимость лота А – 15000
Минус: стоимость лота Б – 10000
Приростная стоимость $ 8000
• разделение по видам имущественных прав: аренда, ограниченное использование, ипотека, внесение в уставные фонды предприятий, эмиссионное обеспечение для выпуска акций;
• разделение по времени владения или пользования: краткосрочная и долгосрочная аренда, бессрочное пользование, пожизненное владение, право хозяйственного ведения, оперативного управления.
б) физически осуществимо, т.е. размер и форма земельного участка, его транспортная доступность, имеющиеся строения позволяют реализовать выбранный вариант использования;
в) финансово обосновано с точки зрения окупаемости инвестируемого капитала, т.е. использование обеспечивает доход, превышающий капитальные затраты, эксплуатационные расходы и финансовые обязательства;
г) обеспечивает наивысшую стоимость или доходность недвижимости.
Оглавление Лекции №1-2 Основные понятия и определения экономики недвижимости
Оптимальное сочетание факторов предпринимательства, обеспечивающих максимальную стоимость – составные части объекта недвижимости должны быть согласованы между собой Оптимальное количество земли, необходимой для эффективного использования различных видов недвижимости Оптимального разделения имущественных прав Имущественные права следует соединять и разделять так, чтобы увеличить общую стоимость объекта недвижимости Наиболее эффективного использования Из возможных вариантов выбирается вариант наилучшего и наиболее эффективного использования внешней рыночной среды Максимальная стоимость образуется тогда, когда архитектура, уровень удобств и характер использования объекта соответствуют потребностям и ожиданиям рынка Стоимость объекта недвижимости зависит от качества его местоположения, близости к экономической среде и инфраструктуре и т.
Основные принципы оценки собственности
С точки зрения доходного подхода стоимость объекта недвижимости определяется возможностями инвестирования в другие объекты аналогичной полезности, т.е. в объекты, приносящие примерно одинаковый лоток доходов.
Принцип вклада — для оценки стоимости объекта недвижимости необходимо определить вклад каждого фактора и его важнейших элементов в формирование полезности и стоимости объекта. Другими словами, вклад — это добавление в стоимость недвижимости, которое является результатом наличия конкретного фактора или его элементов. Остаточная продуктивность определяется как остаток дохода, отнесенный к объекту недвижимости, после того как оплачены затраты на труд, оборудование и технические средства, менеджмент.